活動名稱：都市更新事業計畫工作坊     　　　　　　　　　　　　    

講者：林尚毅 協理/安邦工程顧問公司

活動日期：2025/11/19、26

                講師本身在業界待20年多，剛開始介紹關於安邦工程顧問公司在做的都更內容，像是跟台北市政府或新北市政府合作過，這幾個專案都可以是一個總規劃的一部分。都市更新與社會的衝突與討論，如何做一個都市更新，根據都市計畫及都市計畫條例還有相關計畫去做規劃。

       首先，從政策與法規架構角度談，未劃定都更地（自行劃定的更新單元）與已劃定都更地（政府公告的都更地區）最大的差異在於是否符合政府公告的都更地區範圍，以及優惠條件。都更常見的迷思，都更只有重建的選項嗎？還有整建及維護的方式進行，重建是拆除舊建築後重建，而整建是針對現有建築進行改建或修建，維護則是加強管理和表面修繕。事業計畫書圖範本及修正方向，參考相關的政府規定和範例，修正方向則在於確保計畫的完整性、合法性及可行性，包括明確的計畫範圍、更新構想、財務計畫、權利變換細節，並依據法規修正，以符合審核要求。

       第二部分從更新單元劃定與基地分析探討，由地方法令角度看基地的基本條件，先看基地的都市計畫，從主要、細部計畫，再看各地方的施行細則（舉例新北市施行細則、都更三箭，台北施行細則、都更八箭），還要看容積轉移（評點）及敏感地區（山坡地、土壤液化潛勢）等等。

       更新地區及更新單元的差異，更新地區是由政府公告劃定，考量都市現狀與未來發展目標而劃定且可辦理都市更新事業之範圍，目的在讓社會大眾知道政府鼓勵都市更新的區域在哪裡，其範圍可能包括數個街廓，更新事業計畫同意書較低（50、70%），時程獎勵較高，受都市更新計畫限制；更新單元是由民間（申請人或實施者）依最小的實施範圍，為一個獨立的都更案，更新事業計畫同意書較高（80%），時程獎勵較低，不受都市更新計畫第5~9條規定限制。

       第三部分從社會溝通與整合討論，都市更新優點（解決法令限制、容積增加、稅賦減免、公正公開、多數決）。

• 解決法令限制：過去許多老舊建物因不符合現行法規而難以改建，都市更新能提供一套整合性的方案來處理，協助建物重建或維護。
• 容積增加：透過「容積獎勵」，在符合特定條件（如基地規模、更新單元範圍等）下，建案可以獲得額外的可建面積，增加建築量體。
• 稅賦減免：參與都更的屋主可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等多項稅賦的優惠減免，減輕持有成本。
• 公正公開：都更採公開透明的程序，由主管機關及相關委員會進行審議，確保過程中能納入所有土地所有權人的意見，保障權益。
• 多數決： 都市更新實施採多數決議制，只要多數（通常是超過 2 分之 1 或 75%-80%，依案件情況而定）的住戶同意，即可推動更新，以維護多數人的公共利益。
• 容積移轉：將特定土地的容積轉移到其他土地，以保障地權益。
• 選配原則：在都市更新的權利變換中，會先由不動產估價師估價，以各土地所有權人更新前的權利價值比例，來分攤更新成本並分配更新後建築物及土地應有部分之價值。
• 產權複雜：產權複雜是都市更新的一大挑戰，可能涉及多位共有人、地上權人等，需要取得所有權人的同意才能進行重建。 
• 占用土地：可能阻礙都市更新，需要釐清占用關係並進行協調或訴訟，才能進行後續的重建事宜。
• 重建成本與更新後價值：評估都市更新案可行性的重要因素，不動產估價師會詳細評估重建的成本以及更新後的建築物和土地應有部分的價值，重建成本與更新後價值會影響權利分配的比例，是進行權利變換和分配的基礎。

       第四部份權利變化， 透過估價、擬定權利變換計畫、召開公聽會、送請政府審議、公開展覽與聽證，最終核定發布計畫。在都市更新案中，地主提供土地和建物，建商投入資金進行重建，待更新後依比例分配新房地產權的一種方式，若地主不願參與分配新產權，可選擇領取與其原權利價值相當的補償金。

       最後，衝突案例分析，都更爭議（住戶權益糾紛、程序正義、強制拆遷、與建商私約問題），像是不同意戶返家發現房子垮了、暫緩代拆後自範圍排除、釋憲後自範圍排除、確認不願參與後自範圍排除、代拆程序、涉及法定空地分割、涉及共有物分割等等。

       模擬基地介紹，講師簡單跟學生們講述基地概況，學生藉由更新單元劃定模擬，學習基本資料蒐集、基地分析、課題發現與對策、方案研擬、結論與建議。在實作部分，經由小組分組討論，透過團隊合作與意見交流，使學生能夠在多元觀點中集思廣益，培養問題分析能力、規劃思考架構與實務操作技能，課程最終目標在於讓學生具備完整的規劃案基本工作流程，能有效從基地特性中發掘問題並提出具體可行的規劃對策。