活動名稱：參訪蘭州斯文里駐地工作站　　　　　　　　    

活動日期：2025/12/05

       本自參訪由資深規劃師羅皓群講師分享蘭州斯文里駐地都更歷程，台北市公辦都更在老舊住宅區推動過程中的挑戰與治理策略。

       斯文里三期建物多建於民國53至64年，屋齡超過半世紀，長期存在結構老化、漏水、違建、鐵皮加蓋與冷巷雜亂等問題，居住品質相當低落，加上弱勢戶比例高、租賃戶眾多，使社區在居住安全與生活環境上面臨多重困境，也讓更新意願整合更為複雜。

       社區整宅推動之所以困難，除了居民經濟能力有限、年齡老化造成參與度不足外，地籍破碎、坪數差異、容積與持分條件不一，使住戶在權利變換與回遷條件上的期待落差很大；其中一樓店鋪對更新後權利分配特別敏感，更形成社區共識累積的重要阻力，松山機場航高限制也大幅限縮建築量體，使開發效益下降，民間建商因此興趣不高，促使政府必須以公辦方式介入。

              於民國104年成立「駐地工作站」，成為整宅推動的關鍵節點。駐地團隊透過家戶訪查、弱勢戶需求調查、社區說明會、百場以上的逐戶溝通，逐步累積居民信任，也以Facebook等社群媒體即時回應問題，提升資訊透明度。經過民國104至107年的長期協調，住戶同意比從90%提升到98%，得以順利進入都市更新計畫與權利變換程序。隨著住戶搬遷、中繼住宅配置及弱勢安置等工作逐步展開，更新案於111年完工，並以「斯文首善」之名重新成為新社區，更新後建築地上13層、346戶，市府取得142戶作為社會住宅，另有店面與停車位配置，同時也設置包租代管、中繼住宅等多元安置方案照顧弱勢族群。

       台北市公辦都更制度的演進，從民國104年的公辦都更1.0、109年的公辦都更2.0，到後續導入專業支持的P.R.O模型，政策逐步從「政府主導」走向「政府協作、社區自主、專業導入」。更新程序也以四階段方式進行，包括受理申請、方案評估、模擬配選與規劃審議，強調早期溝通與充分討論，避免過程中造成居民不信任。「昌吉基地—老屋新生」案例，說明公辦都更不等於完全拆除，也可透過保留原構件、記憶元素與公共空間再造，延續社區歷史脈絡。

       報告的最後由台北市住都中心的組長楊訓家先生和資深規劃師羅皓群講師與同學們進行問題討論，為同學們解惑，因斯文里各棟條件差異大，加上住戶原始坪數小、營建成本上升，導致更新後可分回面積有限，透過一再溝通，說明若再拖延條件會更差，慢慢累積同意。真正困難在於面對弱勢與情緒，有些住戶負擔不起管理費與電費，最後選擇賣屋換現金，也有人在搬遷過程中情緒激動甚至指責人員，因此工作站必須兼具同理與界線，避免被情緒捲入。為降低反對聲音，他們會用模型與分配圖讓住戶「看得到新房子」，並在群組與說明會中釐清誤解。關於住戶是否能選擇不回來、而改拿現金或出售權利時，若住戶在前期不同意參與，法規會以「權利變換價值」計算，通常會低於市價；但若參與更新，完工後可取得市價更高的房屋，亦可選擇賣出或換回較小單位並取得差額。政策的核心目標仍是「不要讓原住戶因財務負擔而被排除」，因此規劃時也會盡量避免讓住戶負擔額外金額，維持其在地居住的可能性。駐地不只是行政窗口，而是居中協調的中介者，結合社工與治理專業，透過長期陪伴與信任關係，讓公辦都更得以落實。接著講師帶領同學們實地走蘭州斯文里駐地，並且沿路講解路當初與現在的差異及面臨的問題。